Riforma tedesca del Mietrecht. Raffronto con la nuova disciplina italiana delle locazioni ad uso abitativo

Il saggio offre riflessioni critiche sulla disciplina di riforma del diritto delle locazioni, approvata sia in Italia sia in Germania, a breve distanza di tempo, offrendo spunti comparativi. Nel 1998 è entrata in vigore in Italia la nuova disciplina delle locazioni ad uso abitativo e del rilascio degli immobili ad uso abitativo. Nel 2001 è stata approvata in Germania la legge di riforma del diritto delle locazioni, c.d. Mietrechstreformgesetz che ha modificato l’intera disciplina previgente. In entrambi gli ordinamenti, emerge l’esigenza di contemperare i contrapposti interessi del locatore e del locatario, lì dove il rapporto di locazione assume sempre maggiore rilievo, dal punto di vista socio-economico, in particolare nelle locazioni ad uso abitativo, anche in considerazione della valenza che il diritto all’abitazione rinviene nelle Carte costituzionali dei differenti sistemi giuridici. L’autore analizza le ragioni che hanno spinto il legislatore tedesco ad innovare la disciplina previgente, attraverso un’attenta analisi degli orientamenti giurisprudenziali e dottrinali, sottolineando i punti di contatto e le divergenze con la disciplina italiana. Sia il legislatore italiano, sia il tedesco intervengono sulle modalità di esplicazione dell’autonomia privata, nel rapporto di locazione: il legislatore italiano, integrando il contenuto contrattuale, stabilendo i criteri secondo i quali le parti contraenti debbano individuare l’ammontare del canone locativo e la durata del contratto e disciplinando i presupposti del recesso e del rinnovo del rapporto di locazione; il legislatore tedesco, lasciando alla libera determinazione delle parti la fissazione del canone locativo e della durata del rapporto contrattuale e regolamentando analiticamente l’aumento del canone e la protezione del locatario dall’esercizio del diritto di recesso del locatore. Si sottolinea il differente ruolo delle associazioni di categoria in entrambi gli ordinamenti: particolarmente incisivo in Italia, nella regolamentazione delle locazioni ad uso abitativo; marginale nella disciplina tedesca. Inoltre, mentre alla maggior parte delle disposizioni tedesche, relative alle locazioni ad uso abitativo, è attribuito il carattere di inderogabilità, il legislatore italiano statuisce le specifiche ipotesi di nullità dei patti contrari alla legge. Tra i numerosi spunti comparativi, si sottolinea anche la differente tecnica legislativa adottata, in sede di riforma, poiché, mentre il legislatore italiano persiste col regolamentare la materia in una legge speciale, riservando alle norme codicistiche un ruolo residuale; la riforma tedesca persegue la finalità primaria della riunificazione del diritto privato delle locazioni nel codice civile