Nella prassi negoziale notarile l’operazione con la quale il proprietario di un’area edificabile la aliena ad un costruttore il quale, a titolo di corrispettivo, si obbliga a far acquistare la proprietà di talune unità immobiliari, costruite sull’area stessa, conosce diverse varianti, utilizzate in funzione dell’applicazione di differenti discipline.Ipotesi problematica, tra le piú diffuse applicazioni dell’istituto, è lo scambio di terreno edificabile verso edifici da costruire. In tali casi, infatti, sono presenti elementi di atipicità rispetto allo schema causale della permuta, tali da porre in dubbio la stessa qualificazione del contratto. Nel caso in esame ricorre il frazionamento dell’operazione in due negozi giuridici autonomi, l’uno di vendita, volto a trasferire – con effetti reali immediati – il terreno dal proprietario al costruttore, l’altro, documentalmente separato, costituito da un preliminare di vendita di cosa futura, con stipulazione del contratto definitivo soltanto dopo la venuta ad esistenza del bene. Diversamente rispetto alle ipotesi classiche di simulazione, nel caso in esame non è dato ravvisare una vera e propria incompatibilità tra causa tipica ed intento pratico, quanto la realizzazione del medesimo scopo concreto attraverso un’operazione complessa, assimilabile alla permuta quanto alla sostanza economica dell’affare sotteso. Si discorre, in proposito, di «scomposizione della permuta in due contratti collegati». La qualificazione in termini di simulazione relativa comporta, dunque, necessariamente il venir meno dell’efficacia dei negozi dichiarati simulati, e l’efficacia del solo negozio dissimulato (la permuta). Dall’asserita natura simulata del preliminare discende conseguentemente l’inefficacia di questo tra le parti; non sussiste, pertanto, alcun obbligo di stipulare il contratto definitivo. La impossibilità di applicare l’invocato rimedio dell’esecuzione in forma specifica discende, in altri termini, non già – come affermato dal Giudice – dalla difformità del bene oggetto del contratto definitivo rispetto a quello oggetto del preliminare, ma dalla natura simulata del preliminare stesso.
Brevi note in tema di permuta di cosa presente con cosa futura
DE OTO, Valeria
2012
Abstract
Nella prassi negoziale notarile l’operazione con la quale il proprietario di un’area edificabile la aliena ad un costruttore il quale, a titolo di corrispettivo, si obbliga a far acquistare la proprietà di talune unità immobiliari, costruite sull’area stessa, conosce diverse varianti, utilizzate in funzione dell’applicazione di differenti discipline.Ipotesi problematica, tra le piú diffuse applicazioni dell’istituto, è lo scambio di terreno edificabile verso edifici da costruire. In tali casi, infatti, sono presenti elementi di atipicità rispetto allo schema causale della permuta, tali da porre in dubbio la stessa qualificazione del contratto. Nel caso in esame ricorre il frazionamento dell’operazione in due negozi giuridici autonomi, l’uno di vendita, volto a trasferire – con effetti reali immediati – il terreno dal proprietario al costruttore, l’altro, documentalmente separato, costituito da un preliminare di vendita di cosa futura, con stipulazione del contratto definitivo soltanto dopo la venuta ad esistenza del bene. Diversamente rispetto alle ipotesi classiche di simulazione, nel caso in esame non è dato ravvisare una vera e propria incompatibilità tra causa tipica ed intento pratico, quanto la realizzazione del medesimo scopo concreto attraverso un’operazione complessa, assimilabile alla permuta quanto alla sostanza economica dell’affare sotteso. Si discorre, in proposito, di «scomposizione della permuta in due contratti collegati». La qualificazione in termini di simulazione relativa comporta, dunque, necessariamente il venir meno dell’efficacia dei negozi dichiarati simulati, e l’efficacia del solo negozio dissimulato (la permuta). Dall’asserita natura simulata del preliminare discende conseguentemente l’inefficacia di questo tra le parti; non sussiste, pertanto, alcun obbligo di stipulare il contratto definitivo. La impossibilità di applicare l’invocato rimedio dell’esecuzione in forma specifica discende, in altri termini, non già – come affermato dal Giudice – dalla difformità del bene oggetto del contratto definitivo rispetto a quello oggetto del preliminare, ma dalla natura simulata del preliminare stesso.I documenti in IRIS sono protetti da copyright e tutti i diritti sono riservati, salvo diversa indicazione.
