La Multiproprietà Immobiliare in Italia e in Albania nel quadro del Diritto Europeo

Il contratto di multiproprietà immobiliare si presenta come uno strumento giuridico volto a ottimizzare l’utilizzo dei beni immobili, in particolare a fini turistici, settore strategico tanto per l’Italia quanto per l’Albania. La ricerca analizza tale istituto in una prospettiva multilivello – europea, italiana e albanese – mettendo in luce come i principi di sussidiarietà e proporzionalità legittimino l’intervento dell’Unione europea in ambiti, come il diritto contrattuale e la tutela della proprietà, tradizionalmente riservati agli Stati membri. L’armonizzazione europea, avviata a partire dalla Direttiva 94/47/CE e culminata nell’attuale disciplina del Codice del Consumo, ha progressivamente inciso sul regime dei contratti di multiproprietà, favorendo la protezione del consumatore e l’avvicinamento dei sistemi giuridici nazionali. Sul piano nazionale, lo studio approfondisce il quadro normativo italiano, le sue specificità rispetto alla comunione ordinaria e il contributo della giurisprudenza di legittimità nella definizione dei tratti essenziali dell’istituto. Parallelamente, viene esaminato l’ordinamento albanese, nel quale la disciplina della proprietà e della comproprietà presenta numerose affinità con il modello italiano e si trova oggi coinvolta in un processo di progressivo allineamento all’acquis communautaire nel contesto del percorso di adesione all’UE. In assenza di una giurisprudenza albanese specificamente dedicata alla multiproprietà, l’indagine valorizza le decisioni in materia di tutela del consumatore e di comproprietà, mettendone in evidenza la portata sistematica per una futura regolazione del time-sharing. Il lavoro adotta un approccio comparatistico e interdisciplinare che integra diritto dei consumatori, diritto di proprietà e diritto dell’Unione europea, proponendo una terminologia giuridica condivisa e linee guida de iure condendo per il legislatore albanese. La tesi evidenzia, in conclusione, come la multiproprietà possa costituire un banco di prova significativo per lo sviluppo di un possibile diritto europeo della proprietà, capace di conciliare autonomia domestica, esigenze del mercato interno e tutela effettiva dei consumatori.

This dissertation examines real estate time-sharing contracts as legal instruments designed to optimise the use of immovable property, particularly for tourism purposes—a sector of strategic relevance for both Italy and Albania. The research adopts a multi-level perspective (European, Italian, and Albanian), illustrating how the principles of subsidiarity and proportionality justify the European Union’s intervention in areas traditionally reserved to Member States, such as contract law and the protection of property rights. European harmonisation, initiated with Directive 94/47/EC and culminating in the current framework of the Consumer Code, has progressively shaped the regime governing time-sharing agreements by enhancing consumer protection and fostering convergence among national legal systems. At the national level, the study analyses the Italian regulatory framework, its distinguishing features compared to ordinary co-ownership, and the significant role of the Court of Cassation in defining the essential characteristics of the institution. In parallel, the thesis explores the Albanian legal system, whose regulation of property and co-ownership shows marked similarities with the Italian model and is currently undergoing gradual alignment with the EU acquis in the context of Albania’s accession process. In the absence of Albanian case law specifically addressing time-sharing, the research draws on judicial decisions concerning consumer protection and co-ownership, highlighting their systemic relevance for the future development of a comprehensive time-sharing regime. Employing a comparative and interdisciplinary methodology that integrates consumer law, property law, and EU law, the dissertation proposes a shared legal terminology and de iure condendo guidelines for the Albanian legislature. Ultimately, the thesis argues that time-sharing represents a meaningful testing ground for the emergence of a European law of property capable of reconciling domestic autonomy, the functional needs of the internal market, and the effective protection of consumers.